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2017年，马云说未来房子会像葱一样，当时不少人觉得是玩笑，毕竟那时候房企还在抢地王，售楼处排着长队。
可到了2025年再回头看，才发现他精准踩中了行业的转折点，那些靠高杠杆、高周转疯狂扩张的玩法彻底失效，楼市正朝着他说的回归居住本质方向走。
2025年这波转变不是突然来的，从去年9月中央提严控增量、优化存量开始，政策效应慢慢显出来了。
现在行业里的变化，每一点都能和马云当年的判断对上号，普通人买房、租房都得跟着调整思路。
第一个转变，新房不会再乱建了，供需慢慢能平衡
马云当年就说过，房子不是建得越多越好，得看人到底需要多少，现在政策直接把这条落地了，去化周期超过36个月的城市，干脆暂停供地，18到36个月的，得先盘活存量才能新增。
2025年全国住宅用地供应量直接降了20%，二线城市降了30%，房企也学乖了，不再盲目拿地，1-8月房屋新开工面积跌了20%。
这么一调整，效果很明显，待售面积连续6个月下降，以前那种造出来就不愁卖的时代彻底结束了。
对普通人来说，这意味着买房不用抢了，以前开发商捂盘惜售，现在不少项目得靠品质吸引客户。
在这种情况下，市场更加理性，房价不会再被新增供应乱带节奏，像2018年那种地王频出推高房价的情况，以后很难见到了。
第二个转变，好房子越来越值钱，差房子没人要
马云早提过房子是用来住的，现在市场真的分化明显，不是所有房子都能保值，只有品质过硬的才抗跌。
这两年房企都在往好房子上转，龙湖搞了本《好房子白皮书》，强调舒适、智慧这些点，重庆那个两江御湖境项目，三个月卖了近20亿。
反倒是那些没配套、户型差的刚需盘，去化越来越难，三四线城市不少老小区，挂牌半年都没买家。
有了好房子的标准，现在一二线城市好房子的租金回报率回升到2%-3%，快赶上房贷利率了。
以前买房只看地段，现在得看户型、物业、绿化，这些居住属性才是真刚需。
有个做房产中介的朋友说，今年成交的二手房里，次新改善房占比第一次超过了老破小，这就是最实在的转变。
第三个转变，房企不拼开发了，开始靠运营赚钱
马云当年批评房企只懂盖房不懂服务，现在头部房企全在改路子，从开发商变成运营商。
华润置地可以说走在最前沿，上半年经营性收入占了总营收的21.7%，利润贡献超过一半，这些收入来自商场、写字楼的运营，比卖房稳多了。
他们不光是要盖房子，主要还得在服务上下功夫，比如布局康养、物业这些赛道。
这种转变对普通人影响很大，以后买新房，不仅看房子本身，还得看开发商的运营能力，比如小区的物业服务、周边商业配套能不能长期维持。
像以前那种交房就不管的开发商，慢慢会被市场淘汰，而且房企搞运营能提供更多租房选择，在一线城市很受欢迎，这比私人房东靠谱多了。
可能有人会问，2025年房企还在面临5301亿的债务到期，会不会出问题？
其实风险正在出清，新增出险的房企少了，不少企业在重组债务，绿城现金短债比达到2.9倍，手里有395亿可用资金。
新城发展还发了3亿美元境外债，成了近三年首家重启境外融资的民企，这说明行业在慢慢稳住，那些活下来的房企，都是符合马云说的稳健发展逻辑的。
这些转变，本质上是楼市从野蛮生长回归正常，马云当年的预言不是说房价会暴跌，而是说行业会去掉投机水分，回到住的本质。
毕竟住得舒服，才是房子最该有的样子。
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